Immobilien-Schenkung 2012 – Die geheimen Tricks der Steuerprofis

Neben den normalen Freibeträgen gibt es bei Schenkungen eine Reihe von weiteren interessanten aber kaum bekannten Steuerbefreiungen. Vor allem im Rahmen von Immobilien-Übertragungen zeigen sich lukrative legale Gestaltungsmöglichkeiten.

So ist beispielsweise die Schenkung des selbstbewohnten Familienheims unter Eheleuten oder eingetragenen Lebenspartnern grundsätzlich steuerfrei – und das unabhängig vom Wert sowie der Größe der Immobilie. Also selbst, wenn es sich um eine teure Millionärsvilla handelt. Diese Steuerbefreiung besteht zusätzlich zu dem persönlichen Freibetrag, sagt Agnes Fischl, Fachanwältin für Erbrecht und Steuerberaterin von der Kanzlei Convocat aus München. Dies gilt übrigens auch, wenn das Grundstück in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union (EU) beziehungsweise des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) liegt. Das Haus oder die Wohnung muss lediglich den Mittelpunkt des familiären Lebens zu eigenen Wohnzwecken darstellen.

Ein wichtiger Aspekt dabei: Wie vom Bundesfinanzhof entschieden, kommt es dabei nur auf den Zeitpunkt der Zuwendung des Familienheims an. Keinerlei Rolle spielt dabei, wann die betreffende Immobilie angeschafft wurde. So ist nicht von Belang, dass beispielsweise die Immobilie bereits zu einem Zeitpunkt erworben wurde, zu dem die Ehe noch gar nicht bestand. Ebenso unerheblich ist, seit wann die Immobilie als Familienheim der Eheleute dient (Bundesfinanzhof, Az. II R 37/09).

Schenkungen unbegrenzt möglich

Auch die zehnjährige Wohnpflicht, wie beim Vererben eines selbstgenutzten Eigenheims, gibt es hier nicht. Dies bedeutet, dass von den Finanzbehörden keine Prüfung der Angemessenheit im Falle der Schenkung vorgenommen wird. Der beschenkte Partner kann das Familienheim bei Bedarf jederzeit veräußern und sich damit wirtschaftlich so stellen, als sei ihm Bargeld in jeglicher Höhe erbschaftsteuerfrei geschenkt worden. Dabei ist es völlig unerheblich, ob das Familienheim zu einem späteren Zeitpunkt verkauft wird oder eine Nutzungsänderung stattfindet.

Weder im Hinblick auf den späteren Verkauf des Familienheims durch den Beschenkten noch hinsichtlich einer erneuten Schenkung eines Familienheims bestehen irgendwelche gesetzlichen Sperrfristen. So ist es durchaus möglich, durch wiederholte schenkweise Übertragung von Familienheimen von einem Ehepartner auf den anderen – auch im Wert von mehreren Millionen – komplett ohne Inanspruchnahme der persönlichen Freibeträge ganz legal an der Erbschaftsteuer vorbei Vermögen zu transferieren, sagt Anwältin Fischl. Eine gewisse steuerliche Schamfrist sollte dabei jedoch schon eingehalten werden.

Weiteres Strategie-Modell: Schenken über Umwege
Manchmal ist eine Schenkung über einen Umweg vorteilhafter als eine Direktschenkung, wenn sich dadurch die Freibeträge steuerlich besser nutzen lassen.

Beispiel: Vater A möchte gerne seinem Sohn die derzeit eigengenutzte Villa überschreiben. Diese hat aktuell einen Verkehrs- und Steuerwert von 1,5 Millionen Euro. Abzüglich des Freibetrags von 400.000 Euro müsste der Sohn demnach noch 1,1 Millionen zu einem Steuersatz von 19 Prozent versteuern. 209.000 Euro fließen somit an den Fiskus.

Strategie: A überträgt die Hälfte der Immobilie steuerfrei an seine Ehefrau. Anschließend schenken beide zu gleichen Teilen die Villa an den Sohn.

Im Vergleich sehen die Rechnungen so aus: Der strategische Umweg erspart der Familie mit 104.000 Euro fast die Hälfte der ursprünglichen Schenkungsteuer.