Wer vor zehn Jahren eine Eigentumswohnung in einer der deutschen Top-7-Städte gekauft hat, konnte beim Wiederverkauf einen satten Gewinn machen Bild: Corbis
Die Preise für neue Eigentumswohnungen sind in den sieben größten deutschen Metropolen innerhalb von zehn Jahren um 70 Prozent gestiegen. Besonders markant ist es beim Wiederverkauf: Hier beträgt die durchschnittliche Steigerung in den Top-Metropolen nach Analysen von Aengevelt-Research seit 2007 rund 75 Prozent. Dennoch sehen die Analysten vorerst keine Gefahr einer Preisblase. Spätestens bei einer Kehrtwende der Zinspolitik könnte sich das ändern.
Der Unterschied hinsichtlich der Preissteigerungen im Neubaubereich zwischen den Top 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) und B- und C-Standorten ist groß: Hier macht Aengevelt lediglich ein Plus von 60 Prozent im Zehn-Jahres-Vergleich aus.
Beim Wiederverkauf von Eigentums¬wohnungen ist der Unterschied noch gravierender: Hier beträgt die durchschnittliche Steigerung an den B- und C-Standorten nur 47 Prozent. Die Mietpreise erhöhten sich in den vergangenen zehn Jahren über alle betrachteten Märkte hinweg insgesamt um 45 Prozent in Neubauten und um 37 Prozent in Bestandsbauten.
„Diese Diskrepanz zwischen höheren Kaufpreissteigerungen und moderater gestiegenen Mietpreisen stellt nicht per se einen Indikator für eine Preisblase dar“, sagt Frank Korablin von Aengevelt.
Es sei zu berücksichtigen, dass parallel zu dieser Entwicklung auch eine Steigerung der Wohneigentumsquoten zu verzeichnen war. Und da es im Wohneigentumssegment weniger regulierte Angebotsbedingungen gebe, hätten die Preise hier schneller steigen können als im Mietwohnsegment.
In Norwegen und Schweden soll es hingegen bereits deutliche Anzeichen für Preisübertreibungen an den Wohnungsmärkten geben, wie eine Analyse der Ratingagentur Scope zeigt.
Spekulativer Wohnungsbau als Blasen-Indikator?
Laut Zahlen des Statistischen Bundesamtes hat sich die Anzahl der Baugenehmigungen pro Jahr zwischen 2008 und 2016 mehr als verdoppelt (plus 115 Prozent). Bei den Fertigstellungen wurde im gleichen Zeitraum dagegen nur ein Zuwachs um 58 Prozent verzeichnet. Die Diskrepanz zwischen Baugenehmigungen und tatsächlichen Fertigstellungen wächst weiter an. Alleine im Jahr 2016 betrug diese Differenz laut Aengevelt nahezu 100.000 Einheiten.
„Die Frage nach ’spekulativem‘ Wohnungsbau als Blasen-Indikator lässt sich allein durch die zunehmenden Bautätigkeiten nicht abschließend beantworten“, so Korablin.
Eine große Zahl der Bautätigkeiten konzentriere sich auf Großstädte sowie B- beziehungsweise C-Standorte, die durch die zunehmende Urbanisierung vermehrt auf Wohnungsbau setzten. „Dass es sich im Neubaugeschäft um reine Spekulationsbauten handelt, können wir für die überwiegende Mehrheit der Neubauten nicht attestieren“, sagt Korblin. Gerade in B- und C-Standorten würde auch vermehrt in Bestandsgebäude investiert.
Wohnungsbaukredite und Tilgungsraten steigen
Die Wohnungsbaukredite privater und institutioneller Kreditnehmer stiegen laut Bundesbank von rund 132 Milliarden Euro im Jahr 2007 auf mehr als 210 Milliarden Euro im Jahr 2016. Nach Angaben von Aengevelt erhöhten sich auch die Anfangstilgungsraten: Lag die Anfangstilgung im Jahr 2009 im Schnitt noch bei 1,9 Prozent, waren es 2015 schon 3,1 Prozent. Grund sei vor allem das günstige Zinsumfeld.
Die Gefahr einer Immobilienblase sehen auch die Immobilienfinanzierer derzeit nicht, „wohl aber lautet das Gebot, wachsam zu sein“, sagt Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret.
Die Fremdmittelquote bei Privatkäufen von Eigentumswohnungen ist nach Quellen von Aengevelt wiederum gesunken: von durchschnittlich 83 Prozent im Jahr 2009 auf 76 Prozent im Jahr 2015. Allerdings besteht laut Aengevelt eine Diskrepanz zwischen den eher geringfügig steigenden Nettohaushaltseinkommen und den stärker steigenden Kaufpreisen.
„Viele Menschen wollen Eigentum erwerben, können dies trotz der günstigen Zinsen jedoch nicht, da die Preise im Vergleich zu den Einkommen unverhältnismäßig stark steigen“, so Korablin.
