Aus dem Urteil des AG Köln geht hervor, dass unabhängig davon, wie alt ein Heizsystem ist, der Vermieter für eine sogenannte "Behaglichkeitstemparatur" von 20-22 Grad in den Haupträumen und 18-20 Grad in den Nebenräumen sorgen muss, wenn er die Wohnung mit Heizung vermietet. Zudem muss der Mieter die Möglichkeit besitzen, die Wärme zu regulieren.
Der Sachverhalt
Nach einer Mitteilung der Deutschen Anwaltshotline, ging es in der gerichtlichen Auseinandersetzung um eine 65 Quadratmeter große Wohnung mit Bad, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche und Diele in einem 1964 erbauten Haus. Die Mieter monierten mit einem von ihnen gefertigten Raumtemperaturmessungs-Protokoll, dass eine Beheizbarkeit der Wohnung auf 20 Grad Celsius praktisch nie erreicht wird. Zudem müssten sie durchschnittlich sieben Mal am Tag stoßlüften, damit sich kein Schimmel bilde. Weshalb sie das letzte Jahr über jeweils jeden Monat einen Teil der Miete einbehalten hatten. Eine Mietminderung, mit der die Hauseigentümer allerdings nicht einverstanden waren und deshalb nun das ausstehende Geld einklagten.
Das Urteil des Amtsgerichts Köln
Die Kläger bekamen Recht – jedoch nur zum Teil. Zur Überzeugung des Gerichts steht fest, dass die Wohnung mit Fehlern behaftet war, die ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt haben. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten ausgeführt, dass an dem Tag der Ortsbesichtigung eine Temperatur von 19 Grad in der Wohnung – bei 7 bis 8 Grad Außentemperatur – gemessen worden sei. Die Heizung sei nur zentral (in der Küche) regulierbar, eine Einzelregulierung der jeweiligen Heizungen in den einzelnen Zimmer sei nicht möglich. Dies entspreche nicht mehr den heutigen gesetzlichen Anforderungen. Aufgrund des Baus der Heizung, nämlich Beheizung durch Fußleistenkonvektoren die in Reihe geschaltet sind, sinke die Raumtemperatur und die Luftfeuchtigkeit steige an, was es notwendig mache, öfter als 2 bis 3 mal am Tag in der Wohnung Stoß zu lüften. Diese Ausführung der Heizung ließe es nicht zu, entsprechend den heutigen Vorschriften, die Räume ausreichend zu beheizen. Für eine erhöhte Kondensation in der Wohnung sei ebenso prinzipiell die Raumbeheizung verantwortlich.
"Behaglichkeitstemparatur" von 20-22 Grad in den Haupträumen und 18-20 Grad in den Nebenräumen
Unabhängig davon, wie alt ein Heizsystem ist, muss der Vermieter für eine sogenannte "Behaglichkeitstemparatur" von 20-22 Grad in den Haupträumen und 18-20 Grad in den Nebenräumen sorgen, wenn er sie mit Heizung vermietet. Zudem muss der Mieter die Möglichkeit besitzen, die Wärme zu regulieren (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 536 Rn. 34). Hier konnten die Beklagten die Wärme zwar zentral regulieren. Allerdings bedingt dies, dass immer in allen Räumen die gleiche Temperatur eingestellt ist. Auch dies beeinträchtigt die Gebrauchstauglichkeit der einzelnen Räume nach Auffassung des Gerichts, da z. B. eine unterschiedliche Temperierung gerade von Haupt- und Nebenräumen die Wohnlichkeit beeinflussen. So wird beispielsweise im Bad eine höhere Temperatur zum Gebrauch angenehm sein, während dessen z. B. im Schlafzimmer eine deutlich niedrigere Temperatur angenehm zum Schlafen empfunden wird.
Hier war nach dem Gutachten weder die Beheizbarkeit auf durchschnittlich 20 Grad, noch eine einzeln regulierbare Beheizbarkeit gegeben. Zudem war es erforderlich, die Wohnung öfter als 2 bis 3 mal am Tag Stoß zu lüften. Dies ist gerade in den Wintermonaten besonders unangenehm, da die Wohnung in dieser Zeit sehr schnell sehr kalt wird.
Mietminderungen nach jeweiligem Monat
Das Gericht hält deshalb eine Mietminderung von 20 Prozent sehr wohl für angemessen. Aber nur für die Wintermonate Januar und Februar. Für die Übergangszeit mit den Monaten März und April kämen nur noch 10 Prozent in Frage. Und für die Sommermonate entfällt das Minderungsrecht mangels Heiznotwendigkeit völlig. Ab Oktober wäre zwar grundsätzlich wieder eine 10-prozentige Mietminderung berechtigt gewesen. Allerdings hatten die Mieter zu diesem Zeitpunkt eine ihnen von den Hauseigentümern angebotene Modernisierung der Heizung abgelehnt. Womit sie von da an überhaupt nicht mehr mindern durften, da sie durch ihr Verhalten die Mängelbeseitigung selbst vereitelt hatten.
Gericht:
Amtsgericht Köln, Urteil vom 13.04.2012 – 201 C 481/10
Quelle: Deutsche Anwaltshotline, AG Köln
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