Wer statt einer Eigentumswohnung ein eigenes Haus erwirbt, braucht keinen Hausverwalter, muss sich aber im Gegenzug um einige Dinge selbst kümmern, die bei einer WEG der Verwalter erledigt, beispielsweise die richtigen Versicherungen abzuschließen.

Die Wohngebäudeversicherung: Schutz vor Risiken

Feuer, Hagel, Sturm: Brennt das Haus ab oder deckt ein Sturm das halbe Dach ab, kann das für Hausbesitzer teuer werden. Die Wohngebäudeversicherung springt in so einem Fall ein und bewahrt den Hauseigentümer vor dem finanziellen Fiasko.

Zwar ist die Wohngebäudeversicherung keine Pflichtversicherung, da sie nicht dem Schutz Dritter dient, trotzdem sollte sie jeder Hauseigentümer abschließen. Sie zahlt für Sturm-, Feuer-, Hagel- und Leitungswasserschäden.

Für wen die Versicherung sinnvoll ist

Grundsätzlich sollten alle Immobilieneigentümer eine Wohngebäudeversicherung abschließen, denn sie deckt Risiken bis zum Totalverlust – etwa durch einen Brand – ab. Die Versicherung ist zwar nicht verpflichtend; wird die Immobilie aber durch eine Bank finanziert, verlangt diese, dass das Gebäude dergestalt abgesichert ist, um überhaupt den Kredit zu gewähren.

Bei Eigentumswohnungen wird nicht die einzelne Wohnung versichert, sondern das gesamte Haus. Dass die Immobilie versichert wird, ist Sache der Eigentümergemeinschaft und nicht des einzelnen Wohnungseigentümers.

Was versichert ist

Die Wohngebäudeversicherung deckt eine Reihe von Schäden ab:

Sturm- und Hagelschäden

Über die Wohngebäudeversicherung  sind Sturmschäden abgedeckt, allerdings nur solche, die mindestens durch Windstärke 8 verursacht wurden. Prallt also ein morscher Baum bei einer geringeren Windgeschwindigkeit aufs Hausdach, muss die Versicherung nicht zahlen. Ebenfalls abgedeckt: Schäden durch Hagel.

Feuerschäden

Die Wohngebäudeversicherung  kommt auch für Feuerschäden durch Brand, Ex- oder Implosion, Blitzschlag oder Flugzeugabsturz auf. Nicht gedeckt sind Schäden, die durch die bestimmungsgemäße Verwendung von Feuer an Teilen des Bauwerks entstehen – kommt also ein Kamin zu Schaden, weil er genutzt wird, so spricht dies eher für einen Baumangel, die Versicherung zahlt folglich nicht.

Leitungswasserschäden

Versichert sind frostbedingte sowie sonstige Bruchschäden an Rohren, Heizungsanlagen sowie frostbedingte Schäden an Waschbecken, WCs, Armaturen und Anschlussschläuchen. Ferner haftet die Wohngebäudeversicherung für Nässeschäden durch undichte Wasserleitungen. Optional können auch durch undichte Wasserbetten oder Aquarien verursacht Schäden versichert werden.

Die Wohngebäudeversicherung kommt für Kosten auf, die tatsächlich angefallen sind. Durch sie sind die Kosten der Wiederherstellung, also für die Renovierung der Immobilie abgedeckt.

Was nicht versichert ist

Durch die Wohngebäudeversicherung sind nur die Kosten für Schäden am Gebäude, nicht für die Schäden am Inventar, abgedeckt. Für solche Schäden sollte eine Hausratversicherung und eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden. Erstere kommt für Schäden an der Einrichtung auf, letztere deckt auch Schäden ab, die zum Beispiel in der Nachbarwohnung eingetreten sind.
Durch die Wohngebäudeversicherung werden auch nicht alle denkbaren Risiken abgesichert. Nicht enthalten sind erweiterte Elementarschäden, die zum Beispiel durch ein Erdbeben, Lawinen, Vulkanausbrüche oder Hochwasser am Gebäude entstehen. Um dies abzudecken, sollte eine erweiterte Elementarschadenversicherung abgeschlossen werden. Manche Versicherungen bieten eine erweitere Elementarschadenversicherung als Zusatzbaustein der Wohngebäudeversicherung an: Das kann aber – je nachdem, wie hoch das Risiko eines Schadenseintritts ist – zu erheblichen Zusatzkosten führen.

Worauf bei Abschluss der Versicherung zu achten ist

Grundsätzlich sollte vor Abschluss einer Wohngebäudeversicherung unterschiedliche Anbieter miteinander verglichen werden. Dabei ist nicht nur auf die Kosten zu achten, denn auch der Leistungsumfang der Versicherung kann sich erheblich unterscheiden: Was nutzt eine günstige Versicherung, die im Schadensfall nichts oder nur einen Teil der Kosten trägt?
Ganz wichtig: Die Versicherung sollte auch Schäden, die durch grobe Fahrlässigkeit entstehen, mit abdecken. Das ist nicht bei allen Policen der Fall. Wird ein Schaden vorsätzlich herbeigeführt, muss die Versicherung grundsätzlich nicht zahlen.

Unter Umständen kann eine Versicherung mit Selbstbehalt abgeschlossen werden: Dann muss im Schadensfall ein kleiner Teil der Kosten vom Versicherungsnehmer selbst getragen werden. Im Gegenzug ist die Prämie etwas günstiger als bei einer Versicherung ohne Selbstbehalt.

Fazit: Eine unversicherte Immobilie kann teuer zu stehen kommen

Die Wohngebäudeversicherung ist nicht verpflichtend. Doch sie gehört zu den wenigen Policen, die ein Immobilieneigentümer unbedingt haben sollte. Denn ohne den Versicherungsschutz ginge der Eigentümer selbst bei einem Totalverlust komplett leer aus – es droht der finanzielle Ruin.

Die Elementarschadenversicherung: Schutz vor Naturgewalten

Unwetter richten in Deutschland jedes Jahr beträchtliche Schäden an. Als Versicherungsschutz reicht eine einfache Wohngebäudeversicherung dabei nicht aus. Abhilfe schafft eine zusätzliche Elementarschadenversicherung.

Erdrutsche, Erdsenkungen, Lawinen, Überschwemmungen durch Regen: Für Hausbesitzer ist es empfehlenswert, als Zusatz zur Wohngebäudeversicherung eine Elementarschadenversicherung abzuschließen. Denn während Schäden durch Feuer, Rohrbruch oder Sturm durch die Wohngebäudeversicherung gedeckt sind, sind andere davon ausgenommen.

Schutz vor verschiedenen Katastrophen

Im Herbst sind es häufig starke Regenfälle, die Keller oder ganze Grundstücke unter Wasser setzen. Die finanziellen Folgen eines solchen Unglücks können gravierend sein. Hier springt die Elementarschadenversicherung ein.

Zusätzlich zu Hochwasser schützt eine Elementarschadenversicherung aber auch vor finanziellen Folgen diverser anderer Naturereignisse. Dazu zählen:

• Erdrutsche
• Erdfall
• Rückstau
• Erdbeben
• Erdsenkungen
• Schneedruck
• Lawinen
• Vulkanausbruch

Die Elementarschadenversicherung gibt es als optionalen Zusatz zur Wohngebäudeversicherung und zur Hausratsversicherung. Sie ist, je nach Versicherer, in verschiedenen Varianten abschließbar. Wer möchte, kann auf den Schutz gegen die finanziellen Folgen bestimmter Natureinflüsse auch verzichten – beispielsweise eignet sich ein Schutz gegen Schäden durch Lawinen nicht für Immobilien auf dem flachen Land. Auch Komplettpakete werden angeboten. Diese versichern gegen alle Schäden gleichermaßen.

Was eine Elementarschadenversicherung kostet

Bevor sich ein Hausbesitzer für eine bestimmte Elementarschadenversicherung entscheidet, sollte er sich zunächst genau informieren, welche Gefahren in seinem Wohngebiet auftreten können. Auf dem flachen Land sind Erdrutsche wohl eher unwahrscheinlich, in der Nähe von Gewässern ist das Risiko einer Überschwemmung höher.

Ein Problem kann sein, dass Hausbesitzer, die in einer Gegend mit erhöhter Hochwassergefahr wohnt, nur schwer eine Versicherungspolice bekommt – und falls doch, sind die Kosten der Elementarschadenversicherung deutlich höher. Die Versicherungen berechnen die Wahrscheinlichkeit einer Flut in verschiedene Zonen von 1 bis 4: In Zone 1 tritt in weniger als allen 200 Jahren ein Hochwasser auf, in Zone 4 mindestens alle zehn Jahre. Demnach sind Versicherungen für Immobilien in Zone 1 am teuersten, in Zone 4 am günstigsten.

Was eine Elementarschadenversicherung nicht abdeckt

Eine Elementarschadenversicherung springt aber nicht bei jedem Schaden ein. Versicherungsnehmer sollten auf jeden Fall gut auf das Kleingedruckte in ihren Verträgen achten, denn oftmals sind bestimmte Schäden explizit ausgeschlossen. Einige Elementarschadenversicherungen umfassen nur Schäden durch Regenwasser, nicht jedoch durch Sturmflut oder Grundwasser. Gleichzeitig wird eine Überschwemmung oft nur dann als solche definiert, wenn das Wasser bis an die Erdoberfläche gelangt. Das bedeutet: Ist nur der Keller betroffen, gibt es kein Geld. Damit eine Elementarschadenversicherung gegen Rückstau schützt, sind darüber hinaus oft Rückstauklappen zwingend vorgeschrieben. Auch Ferien- oder Gartenhäuser sind oft nicht von der Elementarschadenversicherung umfasst.

Hinzu kommen einige Sonderfälle, über die Versicherungsnehmer schon vor Gericht gestritten haben: Wird etwa eine Regenrinne durch starken Hagel verstopft und führt dies zu einer Überschwemmung auf einem Grundstück, muss die Versicherung unter Umständen nicht für den Schaden aufkommen. Dies entschied das Amtsgericht Mannheim (Az.: 3 C 194/12). Die Begründung: Es handele sich nicht um Schäden, die auf „unmittelbare Einwirkung oder als unvermeidbare Folge des Schadensereignisses“ eingetreten seien. Für die Überschwemmung direkt verantwortlich sei nicht der Niederschlag, sondern die verstopfte Dachrinne gewesen. Obgleich für diese Verstopfung der Hagel verantwortlich war, haftete auch die Wohngebäudeversicherung nicht, schließlich waren durch den Hagel selbst keine Schäden am Gebäude entstanden.

In einem anderen Fall entschied das Oberlandesgericht Oldenburg, dass die Versicherung nicht zahlen muss, wenn das Wasser über eine schräg gebaute Einfahrt in den Keller fließt (Az.: 5 U 160/11) – schließlich sei in diesem Fall die Bauweise der Einfahrt verantwortlich für die Überschwemmung.

Wasserschaden: Diese Versicherungen helfen

Ob Wasserrohrbruch, ausgelaufene Waschmaschine oder Überschwemmung: ein Wasserschaden kann schwere Folgen nach sich ziehen. Denn Kosten für Renovierungsarbeiten, Gebäudetrocknung und Mietminderungen drohen. Mit den richtigen Versicherungen können Vermieter und Eigentümer die Folgen abfedern.

Ein Wasserschaden kann viele Ursachen haben: Der Waschmaschinenschlauch platzt, ein Wasserohr bricht oder die Badewanne läuft über. Auch Naturgewalten wie Starkregen oder Überschwemmung können Wasserschäden nach sich ziehen. Die Folge: Möbel und Teppiche werden beschädigt, die Wände durchfeuchtet – im schlimmsten Fall ist auch die Wohnung eine Etage tiefer betroffen. Damit im Schadensfall die notwendigen Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen nicht zum finanziellen Fiasko werden, lohnt es sich, rechtzeitig die richtige Versicherung abzuschließen.

Wohngebäudeversicherung bei Wasserschaden am Gebäude

Die Wohngebäudeversicherung haftet für Schäden am Wohngebäude, nicht für bewegliche Gegenstände. Eigentümer können sie sowohl fürs Eigenheim als auch für die Mietswohnung abschließen. Zwar ist diese Versicherung keine Pflicht, doch Dr. Ulrike Kirchhoff, Vorsitzende von Haus und Grund Bayern e.V. empfiehlt: „Eigentümer und Vermieter sollten sie grundsätzlich abschließen.“

Schadensursachen: dann haftet die Wohngebäudeversicherung

Für die Kosten zur Behebung des Wasserschadens kommt die Wohngebäudeversicherung auf, wenn der Schaden durch folgende Ursachen entstanden ist:

Leitungswasser: Hasso Suliak, Sprecher des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. (GDV) nennt verschiedene Ursachen von Schäden durch Leitungswasser: Wasserrohrbruch, geplatzte Verbindungsschläuche, schadhafte Dichtungen und Ventile, ausgelaufene Geschirrspül- und Waschmaschinen. Je nach Versicherung könne auch ein Wasserschaden durch fahrlässiges Fehlverhalten abgedeckt sein.

Sturm und Hagel: Laut Suliak kommt die Wohngebäudeversicherung in der Regel für Hagelschäden auf. Bei Sturmschäden haftet die Versicherung erst ab einem Sturm der Windstärke der Stufe acht und mehr.

Elementarschäden, sofern zusätzlich vereinbart: Elementarschäden umfassen Wetterextreme wie Flut, Überschwemmung, Starkregen und Rückstau in der Kanalisation.

Leistungen: das zahlen die meisten Wohngebäudeversicherungen

Die Wohngebäudeversicherung kommt grundsätzlich nur für Kosten auf, die notwendig und tatsächlich angefallen sind. Jeder Vertrag ist individuell, daher sind die hier aufgeführten Versicherungsleistungen nicht allgemeingültig. Oft gelten zudem festgelegte Obergrenzen für die Höhe der Kosten oder die Dauer der Leistungen.

Wiederherstellung oder -beschaffung: Die Versicherung kommt für die Renovierung des Gebäudes auf. „Wenn das Gebäude vollständig zerstört ist, zahlt die Versicherung den Wiederaufbau, inklusive Planungs-, Konstruktions- und Architektenkosten“, sagt GDV-Sprecher Suliak.

Gleitenden Neuwert vereinbaren – Unterversicherung vermeiden

Bei Vertragsabschluss empfiehlt Dr. Kirchhoff von Haus und Grund als Versicherungswert einen gleitenden Neuwert zu vereinbaren. Markus Goltzsch, Fachanwalt für Versicherungsrecht in München, erklärt: „Durch diesen Wert wird der Versicherungsschutz an die Entwicklung der Baukosten angeglichen, so dass das Gebäude mit der Zeit nicht unterversichert wird.“

Aufräum- und Abbruchkosten: Dazu zählen laut Angaben des GDV das Wegräumen und Abtransportieren von Schutt und anderen Resten, deren Ablagern und Vernichten.

Bewegungs- und Schutzkosten: Wenn während Abbruch, Renovierung oder Neubau Gebäudebestandteile bewegt, verändert oder geschützt werden müssen.

Hotelkosten: Wenn die Wohnung unbewohnbar wird, trage die Versicherung in der Regel die Hotelkosten des Bewohners, so GDV-Sprecher Suliak. Dazu zählen nur die Grundkosten, nicht Telefon-, Frühstücks- und andere Nebenkosten.

Mietausfälle und Mietminderung: Bei einer berechtigten Mietminderung ersetze die Versicherung dem Vermieter die entfallene Miete, sowie fortlaufende Nebenkosten, so Suliak. „Doch wenn der Eigentümer das Wiederbenutzen der Wohnung durch eigene Schuld verzögert, wird die Miete nicht weiter ersetzt“, schränkt Versicherungsrechtsexperte Goltzsch ein.

Schadensgutachten: „Ob die Wohngebäudeversicherung das zahlt, hängt von der Schadenshöhe ab“, sagt Suliak. Er empfiehlt, dies im Vorfeld mit dem Versicherer abzuklären.

Feuerwehrkosten zählen nicht dazu. Der GDV-Sprecher sagt: „Die Versicherung zahlt keine Aufwendungen von Institutionen, die im öffentlichen Interesse zur Hilfeleistung verpflichtet sind.“

Der Mieter verursacht den Wasserschaden fahrlässig – Wer zahlt?

Wenn der Mieter einen Wasserschaden vorsätzlich oder aus Fahrlässigkeit verursacht, muss er für den Schaden am Eigentum des Vermieters aufkommen (§ 823 Abs.1 BGB). Markus Goltzsch, Fachanwalt für Versicherungsrecht der Kanzlei Wittig Ünalp PartGmbB in München, nennt ein Beispiel: „das kann der Fall sein, wenn der Mieter bereits längere Zeit von einem undichten Rohr wusste, ohne den Vermieter davon zu informieren.

Wenn unklar ist, wer schuld ist? Goltzsch erklärt: „Zunächst greift die Wohngebäudeversicherung und kommt für den eigenen Schaden am Eigentum auf. Wenn später klar ist, dass der Mieter der Verursacher war, kann sie ihn unter Umständen in Regress nehmen.“ Kurzum: Die eigene Versicherung zahlt und kann später die gezahlte Leistung vom Verursacher oder dessen Haftpflichtversicherung zurückfordern.

Hausratversicherung bei Schäden am Inventar

Die Hausratversicherung kommt für Wasserschäden an beweglichen Gegenständen auf, in der Regel zahlt sie auch die Reparaturkosten bei Nässeschäden an Bodenbelägen, Wandfarbe oder Tapete. Fachanwalt Goltzsch betont: „Diese Versicherung kann nur für das eigene Eigentum abgeschlossen werden, Mieter müssen sich selbst um ihren Hausrat kümmern.“

Vom Versicherungsschutz ausgenommen sind meist: Schmuck, Kunstobjekte, Musikinstrumente, Kraftfahrzeuge, elektronische Daten.

In ihren Konditionen entspricht die Hausratversicherung in etwa der Wohngebäudeversicherung.

Die Hausratversicherung sichert folgende Wasserschäden ab:

• Leitungswasser
• Sturm (ab Windstärke 8) und Hagel
• Zusätzlich Elementarschäden – wie Starkregen und Überschwemmung, sofern vertraglich vereinbart

Leistungen bei Wasserschäden am Hausrat:

Auch hier werden bei den einzelnen Leistungen je nach Vertrag bestimmte Obergrenzen festgesetzt.

• Reparaturkosten oder Wiederbeschaffung
• Aufräumkosten
• Bewegungs- und Schutzkosten: Wenn während der Renovierung Gebäudebestandteile bewegt, verändert oder geschützt werden müssen.
• Hotelkosten
• Transport- und Lagerkosten: Etwa, wenn die Wohnung unbenutzbar wird und die Gegenstände zum Schutz vor Nässe und Feuchtigkeit anderorts gelagert werden müssen.
• Bewachung: Wenn die Wohnung unbewohnbar und das Haus nicht ausreichend gesichert ist.

Haftpflichtversicherungen bei Schäden an der Nachbarwohnung

Wenn in der eigenen Wohnung ein Wasserrohr bricht und das Wasser sickert in die Wohnung des Nachbarn, muss man in der Regel für den Schaden des Nachbarn aufkommen. Das gilt für Wasserschäden an Hausrat sowie Gebäude. Diese Versicherungen helfen:

Privathaftpflicht Versicherung für Eigentümer: „Wer im Eigenheim wohnt, bei dem kommt die normale Privathaftpflichtversicherung für den Wasserschaden beim Nachbarn auf“, erklärt Dr. Kirchhoff von Haus und Grund Bayern.

Haus- und Grundbesitzer Haftpflichtversicherung für Vermieter: Wenn ein Wasserrohr in der Wohnung des Mieters bricht, haftet diese Versicherung für den nachbarlichen Schaden. Diese sollten Vermieter stets abschließen, rät Dr. Kirchhoff. Denn auch wenn der Vermieter den Wasserschaden nicht selbst verursacht, gilt: Eigentum verpflichtet. Er haftet für die Sicherheit seiner Wohnung und hat dafür zu sorgen, dass niemand anderes durch sie zu Schaden kommt (§ 823 BGB).

Haftpflichtversicherung des Mieters: Nicht für jeden Schaden muss der Vermieter gerade stehen. Dr. Kirchhoff erklärt: „In manchen Fällen muss der Mieter den Wasserschaden an der Nachbarwohnung zahlen. Etwa, wenn er ihn grob fahrlässig verursacht.“ Dann muss der Mieter neben dem Schaden des Nachbarn auch den des Vermieters zahlen. Diese Rechnung kann teuer werden, daher sollte Vermieter ihre Mieter über das Risiko und die Option einer Haftpflichtversicherung aufklären.

Fazit: Diese Versicherungen helfen Vermietern und Eigentümern

Sie sind Eigentümer:

• Wohngebäudeversicherung
• Hausratversicherung
• Jeweils optional: Elementarschaden mitversichern
• Private Haftpflichtversicherung

Sie sind Vermieter:

• Wohngebäudeversicherung
• Optional: Elementarschaden mitversichern
• Haus- und Grundbesitzer Haftpflichtversicherung