Eigentümergemeinschaft:

Worauf Wohnungskäufer achten sollten

Wer sich eine Eigentumswohnung kauft, wird Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Daraus ergeben sich Rechte und Pflichten. Worauf Wohnungseigentümer achten sollten und wie sich Nerven zehrende und kostspielige Konflikte vermeiden lassen.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das bringt einige Verpflichtungen mit sich, angefangen vom Sauberhalten des Treppenhauses bis hin zu verpflichtenden Vorgaben für Umbau und Sanierung. Käufer sollten sich deshalb noch vor dem Unterzeichnen des Kaufvertrags informieren, welche Regelungen für die Eigentümergemeinschaft gelten. Diese werden in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung geregelt. Wer eine gebrauchte Wohnung in einer bestehenden Eigentümergemeinschaft erwirbt, sollte zudem darauf achten, ob die Eigentumsanlage in der Vergangenheit ordnungsgemäß verwaltet wurde und ob es Streit unter den Eigentümern gab.

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Die Eigentümergemeinschaft ist der Verbund aller Eigentümer, die eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzen. Begründet wird die Gemeinschaft durch eine Teilungserklärung mit zugehöriger Gemeinschaftsordnung sowie einer notariellen Beurkundung.

Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung regeln das Zusammenleben der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie können später entweder gar nicht mehr oder nur noch unter strengen Voraussetzungen geändert werden: „Laufende Verwaltung und Reparaturen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Größere Modernisierungen mit doppelt qualifizierter Mehrheit und bauliche Veränderung nur einstimmig“, erläutert Franziska Bock vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. Dies ist im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Individuelle Regelungen finden Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung.

In der Teilungserklärung wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Beim Sondereigentum handelt es sich um die Flächen, die einem Eigentümer individuell gehören, also um die Eigentumswohnung samt der der Wohnung zugewiesenen weiteren Flächen wie etwa einer Garage oder einem Kellerabteil. Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern der WEG gemeinschaftlich gemäß ihrem Miteigentumsanteil.

Keine Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter

Doch mit klaren Regelungen zu den Eigentumsverhältnissen ist es nicht getan. Damit eine Eigentümergemeinschaft langfristig gut funktioniert, bedarf es einer guten Hausverwaltung. Daher braucht jede Eigentümergemeinschaft einen Verwalter. Das kann einer der Eigentümer sein, in der Regel ist es aber ein professioneller Dienstleister. Laut Gesetz darf der Verwalter für maximal fünf Jahre bestellt werden, wird eine Eigentümergemeinschaft neu begründet, für höchstens drei Jahre. Danach muss die Gemeinschaft entscheiden, ob der bisherige Hausverwalter gute Arbeit geleistet hat. „Eigentümer sollten sich für die Auswahl des Verwalters ausreichend Zeit nehmen und nicht nur auf den Preis achten“, betont Franziska Bock.

Sind Eigentümer auf Verwaltersuche, sollten sie auf bestimmte Qualitätskriterien achten. So sollte er seine Qualifikation nachweisen können: Wie lange ist er schon Verwalter? Hat er eine Ausbildung, beispielsweise zum Immobilienkaufmann? „Verwalter sollten darüber hinaus eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung und eine Betriebs- oder Berufshaftpflichtversicherung vorweisen können“, erläutert Bock.

Die Eigentümerversammlung

Eine der Aufgaben des Verwalters ist es, die Eigentümerversammlung abzuhalten. Er lädt einige Wochen vor dem Termin zu der jährlich stattfindenden Versammlung ein. In der Einladung finden die Wohnungseigentümer auch die einzelnen Tagesordnungspunkte, über die abgestimmt werden soll.

Zu Beginn der Versammlung wird zunächst festgestellt, welche Eigentümer anwesend sind und welche sich durch eine Vollmacht vertreten lassen. Nur wenn genug Eigentümer anwesend oder durch eine Vollmacht vertreten sind, ist die Versammlung beschlussfähig. Das ist sie dann, wenn die anwesenden oder vertretenen Eigentümer mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile repräsentieren. Wichtig: Beschlüsse einer Eigentümerversammlung mit zu wenigen Stimmen sind unwirksam. Hat der Verwalter die Beschlussfähigkeit festgestellt, eröffnet er die Versammlung. Die einzelnen Tagesordnungspunkte werden abgearbeitet und die Eigentümer stimmen ab, ob sie zum Beispiel einer Sanierung zustimmen, sich enthalten wollen oder diese ablehnen. Die Beschlüsse werden vom Verwalter verkündet und schriftlich dokumentiert.
Im Anschluss an die Wohnungseigentümerversammlung muss der Verwalter die gefassten Beschlüsse allen Eigentümern – also auch denjenigen, die nicht persönlich anwesend waren – schriftlich zustellen. Die Eigentümer haben eine vierwöchige Frist, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung anzufechten.

Größere Renovierungen: Instandhaltungsrücklagen und Sonderumlage

Werden auf der Eigentümerversammlung Sanierungen beschlossen, müssen diese irgendwie bezahlt werden. Für solche Fälle bilden Eigentümergemeinschaften für gewöhnlich Rücklagen. In der Regel zahlt jeder Eigentümer dafür monatlich zusätzlich zum Hausgeld einen festen Geldbetrag. Dieses Geld wird auf einem Konto der WEG angesammelt. Wie hoch die Rücklagen sein sollten, ist nicht allgemeingültigen festgelegt, es gibt jedoch Richtwerte.

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein? Zwei Berechnungsmethoden:

Instandhaltungsrücklage gemäß Berechnungsverordnung
Bei neueren Gebäuden sind pro Quadratmeter Wohnfläche jährlich bis zu 7,10 Euro angemessen, bei Häusern, die älter als 22 Jahre alt sind, neun Euro und bei Gebäuden, die mehr als 32 Jahre alt sind, bis zu 11,50 Euro. Festgelegt sind diese Werte in der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 28). Rechtlich bindend ist diese Verordnung allerdings nur für Sozialwohnungen.

Instandhaltungsrücklage mit Petersscher Formel berechnen
Ein weiterer Ansatz für eine angemessene Instandhaltungsrücklage ist die Peterssche Formel. Sie besagt, dass innerhalb einer angenommenen 80-jährigen Nutzungsdauer des Gebäudes das 1,5-fache der Herstellungskosten angespart werden muss. Dabei wird angenommen, dass 65 Prozent der Kosten das Gemeinschaftseigentum und 35 Prozent das Sondereigentum betreffen.
Bei geschätzten Herstellungskosten von 2.200 Euro pro Quadratmeter sollte die Eigentümergemeinschaft also jährlich 27 Euro pro Quadratmeter Gemeinschaftsfläche zurücklegen.

In vielen Eigentümergemeinschaften wird die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage eher stiefmütterlich behandelt. Das kann später Folgen haben. Sind nämlich irgendwann einmal größere Instandhaltungsarbeiten fällig, reicht die gebildete Rücklage oft nicht aus, um die Kosten zu decken. In diesem Fall muss die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen.

Das Problem dabei: Bisweilen gibt es gerade in größeren Eigentümergemeinschaften auch einige Eigentümer, die nicht gut bei Kasse sind und die Sonderumlage nicht zahlen können. Wurde die Sonderumlage rechtsgültig beschlossen, so muss die Gemeinschaft schlimmstenfalls die nicht zahlenden Eigentümer auf Zahlung verklagen. Ist ein Eigentümer zahlungsunfähig oder -unwillig, kann das für ihn schlimme Folgen haben: Die Gemeinschaft kann dann sogar ein Zwangsversteigerungsverfahren veranlassen, um an ihr Geld zu kommen.

Was beim Kauf einer Eigentumswohnung – und dem Beitritt in eine WEG – zu beachten ist

Wer späteren Ärger vermeiden will, nimmt die Eigentümergemeinschaft und ihre zugehörigen Regeln noch vor dem Kauf genau unter die Lupe. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sollten sorgfältig gelesen werden. Handelt es sich um eine gebrauchte Eigentumswohnung, hilft auch ein Blick in die bereits getroffenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sowie in die Protokolle der Eigentümerversammlungen.

Wer eine Wohnung kaufen will, sollte zunächst folgende Informationen recherchieren:

Welchen Anteil hat die Wohnung an der gesamten Eigentümergemeinschaft?

In der Regel werden die Anteile in X/1.000stel angegeben. Dies ist in der Teilungserklärung festgelegt. Die Höhe des Miteigentumsanteils kann unter anderem Einfluss darauf haben wie hoch der Anteil eines Eigentümers an späteren Sanierungskosten ist. Aber Achtung: In der Teilungserklärung kann auch geregelt sein, dass die Kosten nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nach Wohneinheit aufgeteilt werden. In diesem Fall würde der Eigentümer einer kleineren Wohnung für eine Treppenhaussanierung genauso viel zahlen, wie der Eigentümer einer größeren Wohnung.

Wie sind die Stimmrechte geregelt?

Das Gewicht einer Stimme kann in einer Eigentümergemeinschaft unterschiedlich geregelt sein. Es gibt drei unterschiedliche Möglichkeiten:

Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat nur eine Stimme, egal über wie viele Miteigentumsanteile und Einheiten er verfügt.
Objektprinzip: Für jede Einheit gibt es eine Stimme, unabhängig von den Eigentumsanteilen.
Wertprinzip (Miteigentumsanteilsprinzip): Es zählt nur das Gewicht der Miteigentumsanteile.

Als Standardregelung wurde das Kopfprinzip festgelegt. Der Bundesgerichtshof hat aber entschieden, dass auch abweichende Regelungen wirksam sind und bleiben (BGH, Az.: V ZR 198/14).

Ist das Miteigentumsprinzip vereinbart, sollten Käufer prüfen, ob es in dem Anwesen einen Eigentümer gibt, der über mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile verfügt. Dieser Eigentümer könnte gegen den Willen der anderen Eigentümer viele Beschlüsse im Alleingang durchsetzen.

Wie professionell arbeitet die Hausverwaltung?

Um festzustellen, ob ein Hausverwalter in der Vergangenheit gut gearbeitet hat, hilft ein Blick in die Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen, der Beschlusssammlung und vergangener Abrechnungen. Gibt es hier Unstimmigkeiten, ist Vorsicht geboten.

Welche Kosten hat der Eigentümer, welche hat die Gemeinschaft zu tragen?

Da Teilungserklärungen unterschiedliche Regelungen enthalten können, sollte vor dem Erwerb abgeklärt werden, welche Kosten von der Gemeinschaft und welche von einzelnen Eigentümern zu tragen sind.
Ein Beispiel: Fenster sind im Allgemeinen Gemeinschaftseigentum. Größere Sanierungen wie der Austausch der Fenster müssen dadurch mehrheitlich von der Gemeinschaft beschlossen werden. Damit tragen auch alle Eigentümer die Kosten für solche Arbeiten. In der Teilungserklärung kann aber geregelt sein, dass jeder Eigentümer die Kosten für den Fenstertausch in der eigenen Wohnung selbst tragen muss. Bei Fenstern in gemeinschaftlichen Räumen wie etwa im Treppenhaus wird dann auf die gemeinschaftlichen Rücklagen zugegriffen, da diese immer Gemeinschaftseigentum sind.

Gab es in der Vergangenheit Streit?

Gesetzlich ist geregelt, dass Hausverwalter Beschlüsse der Eigentümer in einer Beschlusssammlung dokumentieren müssen. Ob es sich um eine funktionierende Eigentümergemeinschaft oder um eine Streitgemeinschaft handelt, lässt sich am besten feststellen, wenn man Einsicht in diese Beschlusssammlung nimmt: Finden sich in diesen Beschlüssen Anhaltspunkte dafür, dass sich die Gemeinschaft in der Vergangenheit uneinig war, sollte man besser nachhaken.

Gibt es einen gewerblich genutzten Teil?

Viele Mehrfamilienhäuser haben einen gewerblich genutzten Teil. Werden solche Flächen in der Teilungserklärung nur allgemein als Gewerbeflächen ausgewiesen, ist eine vielfältige Nutzung zulässig. Es kann damit auch eine Kneipe einziehen. Sind die Flächen hingegen als reine Ladenflächen ausgewiesen, so ist auch in Zukunft nur eine Nutzung als Laden zulässig.

Ein weiterer Aspekt: Es sollte auch geregelt sein, wie anfallende Nebenkosten aufgeteilt werden. Denn oft verursachen Gewerbeflächen höhere Kosten als die Wohneinheiten.

Sonderfall: Wenn die Eigentumswohnung vermietet werden soll

Wer eine Eigentumswohnung nicht zur eigenen Nutzung, sondern als Kapitalanlage erwirbt, sollte auf einige Details achten:

Nicht alle Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden: Nicht umlagefähig sind beispielsweise Verwalterkosten oder die Bildung von Instandhaltungsrücklagen.
Im Mietvertrag sollte hinsichtlich der umlagefähigen Nebenkosten derselbe Abrechnungsschlüssel vereinbart werden, der auch in der Teilungserklärung steht. Denn rechnet die Verwaltung beispielsweise die Kosten für die Müllabfuhr nach Personenzahl ab und im Mietvertrag ist eine Abrechnung nach Quadratmeterzahl der Wohnung vereinbart, dürfte es für den Vermieter schwierig bis unmöglich sein, die Kosten korrekt abzurechnen.
In Teilungserklärungen kann beispielsweise vereinbart sein, dass die Haltung größerer Hunde verboten ist. Ein vermietender Wohnungseigentümer muss das berücksichtigen und darf seinem Mieter deshalb nicht die Haltung von Hunden erlauben.
Es sollte zudem ein Energieausweis vorliegen. Denn dieser ist bei einer Vermietung Pflicht. Übrigens: Es gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer Eigentumsanlage, dass der Verwalter einen Energieausweis einholt.

Drum prüfe, wer sich ewig binde – das gilt auch für die Eigentümergemeinschaft

Wer eine Eigentumswohnung kauft, bindet sich in der Regel für einen längeren Zeitraum. Deshalb gilt es, nicht nur die Wohnung an sich auf Herz und Nieren zu prüfen, sondern auch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sorgfältig zu studieren. Auch ein Blick in die Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft zeigt auf, ob es in der Vergangenheit Streit unter den Eigentümern gab. Bevor der Kaufvertrag also beim Notar besiegelt wird, sollten künftige Wohnungseigentümer also erst einmal eine ganze Menge über ihre Wunschimmobilie herausfinden.

Tipps für Wohnungseigentümer